קבוצות רכישה

הרוכשים מתקשרים ביניהם בהסכם שיתוף בו הם מסדירים את היחסים המשפטיים בין חברי הקבוצה כמי שרוצים לקנות ולבנות על הקרקע במשותף.

החסכון במס –

אם רשויות המס יכירו בקבוצה כקבוצת רוכשים פרטיים אזי יחול חסכון בתשלום מע"מ על הקרקע, ככל שהרוכשים רוכשים את הקרקע כיחידים ולא כעסק, הם אינם חייבים בתשלום מע"מ על מחיר הקרקע. (רכישה ממינהל מקרקעי ישראל תחויב במע"מ בכל מקרה).

חסכון במס רכישה – שווי הקרקע נמוך משווי דירה מוגמרת (בדרך כלל) ולכן המס נמוך יותר , יתרה מכך, בעקבות שינוי מדרגות מס רכישה לדירה שנייה (8%), עדיף למשקיע לרכוש קרקע ולשלם מס רכישה מופחת יותר (5%-6%). שכן במסגרת קבוצת רכישה הרוכש הינו רוכש קרקע ולא דירה.

חסכון בעלויות –

בהתארגנות של קבוצת רכישה אין יזם אלא הרוכשים עצמם הם היזמים. במצב זה ישנו חסכון רב בעלויות שכן הקבלן מגלם במחיר גם את השכר של הכנת התוכניות, הגשת הבקשות להיתרים, התקשרות עם מתכננים והעסקת יועצים שונים וכן הוצאה לפועל של כל ההליך. במסגרת קבוצת רכישה הרוכשים עצמם באמצעות גוף מנהל או מארגן מבצעים את כל הפעולות לבד ובכך יכולים לחסוך בעלויות.

עם כל היתרונות והחיסכון במס ישנם סיכונים לא מבוטלים שיש לקחת בחשבון טרם בוחרים לחבור לקבוצת רכישה.

קבוצת רכישה הינה גוף יזמי ולכן ישנם סיכונים וכל אחד מהקבוצה יכול להשפיע על "גורלך", חוסר שיתוף פעולה של אחד מחברי הקבוצה משפיע על כולם, סכסוכים פנימיים בין החברים עשויה לגרום לעיכוב בבנייה ובהתקדמות הפרוייקט. ככל שאחד מחברי הקבוצה לא משלם את התשלומים או את חלקם עלול לסכן את הפרוייקט כולו.  החברים ערבים הדדית אחד לשני ועשויים למצוא עצמם נאלצים לשלם את חלקו של חברם לקבוצה,  תקלות מסוג זה גורמות לא רק לעיכוב משמעותי בביצוע הפרויקט, אלא גם להשקעה כספית נוספת מחברי הקבוצה. ישנם מיקרים בהם הבנק המממן מעניק רשת ביטחון ומתחייב להעמיד את המימון להשלמת הבניה של אותו קונה שבהפרה. ובסוף הבנייה הבנק מוכר את הדירה.

חוסר וודאות לגבי עלות סופית –

רכישה מקבלן עשויה להיות יקרה יותר אבל המחיר הוא מחיר סופי, בקבוצת רכישה ישנה חוסר וודאות לגבי העלות כל טעות של המארגן בתמחור , כל תוספת שלא נלקחה בחשבון מראש, עליות במחירים של נותני השירותים וכדומה מייקרת את העלות וחושפת את חבריה לתשלום גבוה יותר ממה שתוכנן מראש.

העדר ערבויות חוק המכר, להבדיל מרכישה מקבלן בו הקונה מקבל ערבות בטוחה לכספיו, חוק זה אינו חל בקבוצות רכישה כי חברי הקבוצה הינם היזמים, יחד עם זאת הם יקבלו ערבות חוק מכר מהקבלן עבור שירותי הבנייה.

מה כדאי לבדוק –

חשוב ביותר לבדוק טרם ההתקשרות עם קבוצת רכישה מיהו המארגן האם בעל מוניטין בתחום, מהי גודל הקבוצה ככל שגדולה יותר יהיה קשה יותר להגיע להסכמות בין החברים, טיב אנשי המקצוע, עו"ד של הקבוצה, אדריכל, מהנדסים, יועצים. מיהו הקבלן האם כבר ידוע בשלב התחלתי. עדיפות לקבוצת רכישה שבבעלות קבלן מורשה ומארגן מנוסה ובעלי מוניטין, ככל שיש התחייבות מראש למפרט למחיר סופי וללוח זמנים הסיכון קטן.

יש לבדוק אם כבר קיים היתר בנייה לפרוייקט המצב הטוב ביותר שבמועד ההתקשרות כבר קיים היתר בנייה לפרוייקט ומיד מתחילים לבנות.

יש לבדוק את המצב המשפטי של הקרקע חשוב לשכור עו"ד מטעמכם שיבדוק עבורכם את הבדיקות המשפטיות של הנכס וישקף לכם את הסיכונים. בדרך כלל לא ניתן לבצע שינויים אלא רק לבדוק ולשקף את המצב הקיים.

אין באמור להוות ייעוץ משפטי